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居抜き物件について

バー・バルをこれから開業する物件については、スケルトン物件か居抜き物件かどちらを選択するのか悩まれると思います。

スケルトン物件

スケルトンとは、店の内装(床・壁・天井)などが何も施工されていな、建物の躯体だけの状態を差します。

基本的に店舗物件は、スケルトン渡し&スケルトン返しが基本です。通常、物件を借りる際は、スケルトンの状態(何も施工していない状態)で借りて、自分で厨房機器や空調設備の内装工事をします。また、契約を終了し、お店を退去する際には、原状回復=元の何もない元の状態に工事をしてで引き渡す必要があるのです。

スケルトン物件は当然費用は多くかかりますが、これから新しくバー・バルをオープンする人にとっては、思い通り(予算はありますが)のお店にできます。

居抜き物件

居抜き物件とは以前借りていた人が、営業していたそのままの状態を残していった物件を指します。内装、設備、什器類、中には食器類まで使える状態の場合もあります。電気・ガス・水道もすでに工事ずみですので工事の必要がありません。

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居抜き物件は初期費用が抑えられ、短期間でオープンできるということで、とても人気があります。最近では、居抜き物件専門サイトなどもあり、物件も探しやすくなっています。

しかし居抜き物件は問題点も多く注意が必要です。

造作譲渡料が必要?

居抜き物件の場合、普通に敷金や保証金だけで契約できるケースと、造作譲渡料を要求されるケースがあります。まずは事前に確認しましょう。

厨房機器や什器類などは、前のオーナーのものなので、購入する必要があります。それが「造作譲渡料」です。

ですので、どれを購入するのかはっきりとしなくてはいけません。必要ないものを買い受けてしまって、後から処分するのも費用がかかります。

そして必ず購入前にその機器類、設備類の状態を確認してください。きちんと動くのか、動いたとしてもすぐに故障しては大損ですので、いつ購入したのか、保証書なども確認しましょう。また、厨房機器のなかにはリース物件もあります。それを確認してから引き継ぐかどうか決めましょう。

ある程度の改装は必要?

当然ですが、居抜き物件はすでに以前に何年か営業していたお店ですので、全く手を加えないでよい状態という状態は期待できません。壁紙を張り替えたり、古くなっているところを修理したり、看板を架け替えたりある程度(もしくはかなりの)改装が必要になってきます。
空調や水道が壊れている可能性だってあります。その場合は修理が必要です。

また、手を入れないでよい物件の場合も、なんらかの理由で閉店してしまった前のお店の悪いイメージを引きずる可能性もあります。できれば何のお店だったのか、なぜ閉店してしまったのかが確認できればいいでしょう。

契約書の確認〜退去時

居抜き物件にはいったので、当然退去時も居抜きで出られるとおもってはいけません。大家さんによっては、通常の契約と同じようにスケルトン渡しを要求していくる可能性があります。
ですので、契約時に、退去時の項目に十分注意するようにしましょう。

後々、安易に居抜き物件を契約してしまって後悔しないようにしてください。

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